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Wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, ist der erste Schock erst einmal groß. Ist das überhaupt rechtmäßig und was können Sie tun, um das Mietverhältnis aufrechtzuerhalten? Das erfahren Sie in diesem Ratgeber zur Eigenbedarfskündigung.
Lesedauer: 7 Minuten
Das Mietrecht in Deutschland ist recht mieterfreundlich. Wenn Sie als Mieter aus Ihrer Mietwohnung ausziehen wollen, können Sie das mit einer einfachen Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist tun. Ihrem Vermieter hingegen werden hohe Hürden auferlegt, wenn er Ihnen die Wohnung kündigen möchte. Ein möglicher Grund für die Kündigung kann Eigenbedarf sein. Aus Mietersicht ist das natürlich trotzdem ärgerlich und in vielen Fällen wollen sich Mieter dagegen wehren – insbesondere in Anbetracht des angespannten Wohnungsmarktes in vielen Städten. Wir zeigen Ihnen, unter welchen Voraussetzungen Ihnen Ihr Vermieter überhaupt kündigen darf und wann und wie Sie sich wehren können, um Ihr Mietverhältnis aufrecht zu erhalten.
Das Wichtigste auf dieser Seite:
Wer darf Eigenbedarf anmelden?Voraussetzungen für EigenbedarfUnwirksame EigenbedarfskündigungenWiderspruch und SchadensersatzHäufige FragenEs ist gesetzlich geregelt, wer seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen darf. Generell muss ein berechtigtes Interesse vorliegen und der Vermieter muss strenge Voraussetzungen erfüllen, um das Mietverhältnis kündigen zu können.
Ist Ihr Vermieter eine Privatperson, dann darf er seinen Eigenbedarf anmelden, wenn er dazu ein berechtigtes Interesse hat und er die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Nicht immer ist der Vermieter eine Privatperson. Wenn es sich bei Ihrem Vermieter um eine juristische Person, um eine Aktiengesellschaft (AG), eine Kommanditgesellschaft (KG) oder eine GmbH handelt, darf Ihnen nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden.
Eine Ausnahme von den oben genannten juristischen Personen bildet die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Diese wird manchmal von Erbengemeinschaften gegründet, die eine Immobilie geerbt haben. Benötigt einer der Gesellschafter oder einer seiner Angehörigen die Wohnung, so ist die Eigenbedarfskündigung möglich. Das haben mehrere Urteile des Bundesgerichtshofs bestätigt.
In den vergangenen Jahren gab es viele Gerichtsurteile, die genau definierten, für welche Personen Eigenbedarf angemeldet werden darf und für welche nicht.
Der Vermieter darf für sich selbst und für folgende Familienmitglieder eine Eigenbedarfskündigung anmelden:
Folgende entferntere Angehörige zählen nicht dazu:
Laut BGH-Urteil vom 3. März 2009 (Az. VIII ZR 247/08) sind Schwager oder Schwägerinnen nur bei besonders engem Kontakt auch zugelassen.
Auch bei Haushaltsangehörigen, die nicht zur Familie gehören, können Vermieter Eigenbedarf anmelden. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Tochter der Lebensgefährtin mit im Haushalt wohnt.
Ist der Vermieter pflege- oder stark hilfsbedürftig, dann kann er beispielsweise für seine Pflegekraft eine Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen. Warum? Wenn die Wohnung beispielsweise im gleichen Haus liegt und der Vermieter möchte, dass die Pflegefragt möglichst nahe bei ihm wohnt. (Landgericht Stuttgart, Urteil vom 07.12.2020, Az. 13 S 125/20)
Wenn die Wohnimmobilie auch gewerblich nutzbar ist, besteht theoretisch die Möglichkeit, dass der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, um sie als Geschäftsraum zu nutzen. Im BGH-Urteil vom 29.3.2017 (Az. VIII ZR 45/16) wurden dafür jedoch hohe Anforderungen gestellt. Falls bei Ihnen dieser Fall vorliegt, empfehlen wir Ihnen eine Rechtsberatung.
Der Vermieter muss die vermietete Wohnung nicht zwingend für seinen Hauptwohnsitz nutzen. Es gibt auch die Möglichkeit, sie als Zweit- oder Ferienwohnung zu nutzen. Dies bedarf jedoch einer guten Begründung.
Es gibt einige formelle Kriterien und Fristen, die eine Eigenbedarfskündigung erfüllen muss, um gültig zu sein. Erfüllt die Kündigung diese Anforderungen nicht, so können Mieter sie anfechten.
Die Kündigungsfristen müssen vom Vermieter auf jeden Fall eingehalten werden. Abhängig von der bisherigen Mietdauer gelten nach § 573c BGB folgende Fristen:
Mietdauer | Kündigungsfrist für Vermieter |
---|---|
Bis zu 5 Jahre | 3 Monate |
Zwischen 5 und 8 Jahre | 6 Monate |
Ab 8 Jahre | 9 Monate |
Mieter haben übrigens unabhängig von der Mietdauer eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats beim Mieter eingehen, um – bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren - zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden. Beispiel: Kündigt Ihr Vermieter Ihnen am 2. März, endet das Mietverhältnis Ende Mai.
Neben der Kündigungsfrist, gibt es einige Anforderungen, die das Kündigungsschreiben an sich erfüllen muss, um den Mietvertrag wirksam zu kündigen:
Das Kündigungsschreiben darf nicht per Mail oder Fax versandt werden, sondern muss mit der Post zugestellt werden.
Die Kündigung muss konkret benennen, für wen Eigenbedarf angemeldet wird. Sonst ist die Eigenbedarfskündigung ungültig.
Der Vermieter muss begründen, warum er genau diese Wohnung und zu diesem Zeitpunkt benötigt. Ohne genannten Grund ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.
Übrigens: Zu seiner aktuellen Wohnsituation muss der Vermieter im Kündigungsschreiben keine Angaben machen (Urteil vom 6. Juli 2011, Az. VIII ZR 317/10).
Wo es Regeln gibt, gibt es auch Ausnahmen. Wurde Ihnen Ihre Eigenbedarfskündigung zugestellt, haben Sie bis zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin Zeit Widerspruch einzulegen. Das kann in folgenden Fällen erfolgsversprechend sein:
Bei unzumutbarer Härte für den Mieter kann eine Eigenbedarfskündigung unwirksam sein. Dies kann zum Beispiel bei älteren oder kranken Personen der Fall sein, wobei das Alter bzw. der Gesundheitszustand alleine keinen Grund zum Widerspruch darstellt. Eine erwartbare Verschlechterung der Gesundheit oder eine sehr tiefe Verwurzelung am Wohnort können die unzumutbare Härte begründen. Um dies nachzuweisen, ist ein Sachverständigengutachten einzuholen – ein reines Attest vom Arzt reicht nicht aus. Der Sachverständige kann jedoch nur über ein Gericht benannt werden, das jedoch hohe Kosten nach sich zieht und vom Mieter bezahlt werden muss, falls keine soziale Härte vorliegt. Wurde die unzumutbare Härte nach § 574 BGB jedoch bestätigt, können Sie in Ihrer Wohnung wohnen bleiben.
Wurde ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, so gilt eine gesetzlich vorgeschriebene Sperrfrist. Der neue Eigentümer darf nach § 577a BGB frühestens nach drei Jahren Eigenbedarf anmelden. In manchen Städten beträgt die Sperrfrist sogar zehn Jahre.
Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, sollten Sie sich fragen: Ist die Wohnung überhaupt für den angegebenen Zweck geeignet? Sollte dies nicht der Fall sein, können Sie Widerspruch einlegen. Wenn beispielsweise die 80-jährige, gehbehinderte Mutter des Vermieters in die Wohnung im fünften Stock einziehen soll, ist die Eignung der Wohnung in Frage zu stellen.
Besitzt Ihr Vermieter mehrere Immobilien oder Wohnungen? Sollte die andere Wohnung frei und ebenso gut geeignet sein, dann ist die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und somit anfechtbar.
Wenn aus Ihrer Sicht einer der oben genannten Gründe gegen die Wirksamkeit der Kündigung spricht, so sollten Sie Ihrem Vermieter dies schriftlich mitteilen. Häufig landen Fälle von Eigenbedarfskündigungen vor Gericht, denn dies ist der logische nächste Schritt, wenn der Vermieter auf seinem Recht besteht. Dadurch können aber für beide Seiten hohe Kosten entstehen. Vielleicht ist es daher möglich einen Kompromiss auszuhandeln, sodass der Streit vor Gericht vermieden werden kann.
Sollte Ihr Fall vor Gericht landen und sollten Sie verlieren, kann es ohne Rechtsschutzversicherung teuer für Sie werden. Die üblichen Prozesskosten belaufen sich beispielsweise bei einer Kaltmiete von 1.000 € und einem Streitwert von 12.000 € in der ersten Instanz auf circa 4.500 €. Weitere 5.700 € können in der Berufung dazukommen. Sollte der Fall sogar in die dritte Instanz gehen, kommen weitere 7.600 € hinzu.
Falls Sie im Nachhinein nachweisen können, dass die Kündigung des Mietvertrags unwirksam war, z. B. weil die Familienangehörigen doch nicht eingezogen sind, steht Ihnen Schadensersatz zu. Daher sollten Sie alle Nachweise und Dokumente gut aufbewahren. Sie können dann die Kosten für Ihren Umzug sowie die Differenz zwischen alter und neuer Miete in Rechnung stellen.
Sie sind sich nicht sicher, welche rechtlichen Vorgaben gelten? Wir vermitteln im Rahmen unserer Rechtsschutzversicherung kostenfrei einen Anwalt für eine telefonische Rechtsberatung – egal ob der Bereich versichert ist oder nicht.
Unsere kostenlose Hotline:
0800 81 82 100
Es ist möglich, im Mietvertrag schriftlich eine Kündigung wegen Eigenbedarf auszuschließen. Dann hat der Vermieter keine Möglichkeit mehr, dem Mieter aus diesem Grund zu kündigen. Dies muss jedoch schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden (BGH, Beschluss vom 24. Januar 2012, Az. VIII ZR 235/11).
Wenn beispielsweise die Großmutter, die in die Wohnung einziehen sollte, vor Einzug verstirbt, dann muss Ihnen Ihr Vermieter Bescheid geben. Damit ist die Begründung der Kündigung schließlich hinfällig. Wenn Sie in der Wohnung bleiben möchten, teilen Sie dies am besten Ihrem Vermieter mit.
Es ist möglich, dass Vermieter einen Mietvertrag nur befristen, weil sie beispielsweise bereits wissen, dass sie die Wohnung in zwei Jahren benötigen. Dann läuft der Vertrag aus und eine Eigenbedarfskündigung ist nicht mehr notwendig.
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