Existenz

Eigenbedarfskündigung: Was tun bei Kündigung des Vermieters?

Wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, ist der erste Schock erst einmal groß. Ist das überhaupt rechtmäßig und was können Sie tun, um das Mietverhältnis aufrechtzuerhalten? Das erfahren Sie in diesem Ratgeber zur Eigenbedarfskündigung.

Lesedauer: 7 Minuten

  • Eigenbedarfskündigung - Was tun bei Kündigung des Vermieters?: Zwei ältere Menschen mit Umzugskartons

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Das müssen Sie als Mieter über Eigenbedarf wissen

Das Mietrecht in Deutschland ist recht mieterfreundlich. Wenn Sie als Mieter aus Ihrer Mietwohnung ausziehen wollen, können Sie das mit einer einfachen Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist tun. Ihrem Vermieter hingegen werden hohe Hürden auferlegt, wenn er Ihnen die Wohnung kündigen möchte. Ein möglicher Grund für die Kündigung kann Eigenbedarf sein. Aus Mietersicht ist das natürlich trotzdem ärgerlich und in vielen Fällen wollen sich Mieter dagegen wehren – insbesondere in Anbetracht des angespannten Wohnungsmarktes in vielen Städten. Wir zeigen Ihnen, unter welchen Voraussetzungen Ihnen Ihr Vermieter überhaupt kündigen darf und wann und wie Sie sich wehren können, um Ihr Mietverhältnis aufrecht zu erhalten.

Das Wichtigste auf dieser Seite:

Wer darf Eigenbedarf anmelden?Voraussetzungen für EigenbedarfUnwirksame EigenbedarfskündigungenWiderspruch und SchadensersatzHäufige Fragen

Wer darf Eigenbedarf anmelden?

Es ist gesetzlich geregelt, wer seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen darf. Generell muss ein berechtigtes Interesse vorliegen und der Vermieter muss strenge Voraussetzungen erfüllen, um das Mietverhältnis kündigen zu können.

Der Vermieter ist eine Privatperson

Ist Ihr Vermieter eine Privatperson, dann darf er seinen Eigenbedarf anmelden, wenn er dazu ein berechtigtes Interesse hat und er die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Der Vermieter ist ein Unternehmen bzw. eine juristische Person

Nicht immer ist der Vermieter eine Privatperson. Wenn es sich bei Ihrem Vermieter um eine juristische Person, um eine Aktiengesellschaft (AG), eine Kommanditgesellschaft (KG) oder eine GmbH handelt, darf Ihnen nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden.

Die Vermietung erfolgt durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Eine Ausnahme von den oben genannten juristischen Personen bildet die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Diese wird manchmal von Erbengemeinschaften gegründet, die eine Immobilie geerbt haben. Benötigt einer der Gesellschafter oder einer seiner Angehörigen die Wohnung, so ist die Eigenbedarfskündigung möglich. Das haben mehrere Urteile des Bundesgerichtshofs bestätigt.

Wann darf der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?

In den vergangenen Jahren gab es viele Gerichtsurteile, die genau definierten, für welche Personen Eigenbedarf angemeldet werden darf und für welche nicht.

Wohnraum für Familienmitglieder

Der Vermieter darf für sich selbst und für folgende Familienmitglieder eine Eigenbedarfskündigung anmelden:

  • Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern
  • Geschwister (BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, Az. VIII ZR 276/02)
  • Stiefkinder, Nichten und Neffen (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, Az. VIII ZR 159/09)

Folgende entferntere Angehörige zählen nicht dazu:

  • Onkel, Cousins und Cousinen, Großnichten und Großneffen
  • geschiedene Ehegatten oder Eltern des Lebenspartners
  • Kinder des Lebensgefährten
  • Patenkinder

Laut BGH-Urteil vom 3. März 2009 (Az. VIII ZR 247/08) sind Schwager oder Schwägerinnen nur bei besonders engem Kontakt auch zugelassen.

Wohnraum für sonstige Personen

Haushaltsangehörige

Auch bei Haushaltsangehörigen, die nicht zur Familie gehören, können Vermieter Eigenbedarf anmelden. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Tochter der Lebensgefährtin mit im Haushalt wohnt.

Haushaltshilfen, Pflegekräfte, Hausmeister

Ist der Vermieter pflege- oder stark hilfsbedürftig, dann kann er beispielsweise für seine Pflegekraft eine Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen. Warum? Wenn die Wohnung beispielsweise im gleichen Haus liegt und der Vermieter möchte, dass die Pflegefragt möglichst nahe bei ihm wohnt. (Landgericht Stuttgart, Urteil vom 07.12.2020, Az. 13 S 125/20)

Gewerbliche Nutzung der Immobilie

Wenn die Wohnimmobilie auch gewerblich nutzbar ist, besteht theoretisch die Möglichkeit, dass der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, um sie als Geschäftsraum zu nutzen. Im BGH-Urteil vom 29.3.2017 (Az. VIII ZR 45/16) wurden dafür jedoch hohe Anforderungen gestellt. Falls bei Ihnen dieser Fall vorliegt, empfehlen wir Ihnen eine Rechtsberatung.

Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung

Der Vermieter muss die vermietete Wohnung nicht zwingend für seinen Hauptwohnsitz nutzen. Es gibt auch die Möglichkeit, sie als Zweit- oder Ferienwohnung zu nutzen. Dies bedarf jedoch einer guten Begründung.

Zwei Kinder spielen mit einem Karton

Wie muss die Eigenbedarfskündigung aussehen?

Es gibt einige formelle Kriterien und Fristen, die eine Eigenbedarfskündigung erfüllen muss, um gültig zu sein. Erfüllt die Kündigung diese Anforderungen nicht, so können Mieter sie anfechten.

Kündigungsfristen

Die Kündigungsfristen müssen vom Vermieter auf jeden Fall eingehalten werden. Abhängig von der bisherigen Mietdauer gelten nach § 573c BGB folgende Fristen:

MietdauerKündigungsfrist für Vermieter

Bis zu 5 Jahre

3 Monate

Zwischen 5 und 8 Jahre

6 Monate

Ab 8 Jahre

9 Monate

Mieter haben übrigens unabhängig von der Mietdauer eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats beim Mieter eingehen, um – bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren - zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden. Beispiel: Kündigt Ihr Vermieter Ihnen am 2. März, endet das Mietverhältnis Ende Mai.

Formelle Anforderungen an das Kündigungsschreiben bei Eigenbedarf

Neben der Kündigungsfrist, gibt es einige Anforderungen, die das Kündigungsschreiben an sich erfüllen muss, um den Mietvertrag wirksam zu kündigen:

Zustellung per Post

Das Kündigungsschreiben darf nicht per Mail oder Fax versandt werden, sondern muss mit der Post zugestellt werden.

Konkrete Benennung des Eigenbedarfs

Die Kündigung muss konkret benennen, für wen Eigenbedarf angemeldet wird. Sonst ist die Eigenbedarfskündigung ungültig.

Nachvollziehbare Begründung der Wohnung und des Zeitpunkts

Der Vermieter muss begründen, warum er genau diese Wohnung und zu diesem Zeitpunkt benötigt. Ohne genannten Grund ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.

Übrigens: Zu seiner aktuellen Wohnsituation muss der Vermieter im Kündigungsschreiben keine Angaben machen (Urteil vom 6. Juli 2011, Az. VIII ZR 317/10).

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?

Wo es Regeln gibt, gibt es auch Ausnahmen. Wurde Ihnen Ihre Eigenbedarfskündigung zugestellt, haben Sie bis zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin Zeit Widerspruch einzulegen. Das kann in folgenden Fällen erfolgsversprechend sein:

Härtefälle

Bei unzumutbarer Härte für den Mieter kann eine Eigenbedarfskündigung unwirksam sein. Dies kann zum Beispiel bei älteren oder kranken Personen der Fall sein, wobei das Alter bzw. der Gesundheitszustand alleine keinen Grund zum Widerspruch darstellt. Eine erwartbare Verschlechterung der Gesundheit oder eine sehr tiefe Verwurzelung am Wohnort können die unzumutbare Härte begründen. Um dies nachzuweisen, ist ein Sachverständigengutachten einzuholen – ein reines Attest vom Arzt reicht nicht aus. Der Sachverständige kann jedoch nur über ein Gericht benannt werden, das jedoch hohe Kosten nach sich zieht und vom Mieter bezahlt werden muss, falls keine soziale Härte vorliegt. Wurde die unzumutbare Härte nach § 574 BGB jedoch bestätigt, können Sie in Ihrer Wohnung wohnen bleiben.

Kündigungssperrfrist

Wurde ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, so gilt eine gesetzlich vorgeschriebene Sperrfrist. Der neue Eigentümer darf nach § 577a BGB frühestens nach drei Jahren Eigenbedarf anmelden. In manchen Städten beträgt die Sperrfrist sogar zehn Jahre.

Ungeeigneter Zweck

Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, sollten Sie sich fragen: Ist die Wohnung überhaupt für den angegebenen Zweck geeignet? Sollte dies nicht der Fall sein, können Sie Widerspruch einlegen. Wenn beispielsweise die 80-jährige, gehbehinderte Mutter des Vermieters in die Wohnung im fünften Stock einziehen soll, ist die Eignung der Wohnung in Frage zu stellen.

Rechtsmissbräuchlich

Besitzt Ihr Vermieter mehrere Immobilien oder Wohnungen? Sollte die andere Wohnung frei und ebenso gut geeignet sein, dann ist die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und somit anfechtbar.

Widerspruch und Schadensersatz bei Kündigung wegen Eigenbedarf

Wenn aus Ihrer Sicht einer der oben genannten Gründe gegen die Wirksamkeit der Kündigung spricht, so sollten Sie Ihrem Vermieter dies schriftlich mitteilen. Häufig landen Fälle von Eigenbedarfskündigungen vor Gericht, denn dies ist der logische nächste Schritt, wenn der Vermieter auf seinem Recht besteht. Dadurch können aber für beide Seiten hohe Kosten entstehen. Vielleicht ist es daher möglich einen Kompromiss auszuhandeln, sodass der Streit vor Gericht vermieden werden kann.

Eigenbedarfskündigung: Kosten bei Widerspruch

Sollte Ihr Fall vor Gericht landen und sollten Sie verlieren, kann es ohne Rechtsschutzversicherung teuer für Sie werden. Die üblichen Prozesskosten belaufen sich beispielsweise bei einer Kaltmiete von 1.000 € und einem Streitwert von 12.000 € in der ersten Instanz auf circa 4.500 €. Weitere 5.700 € können in der Berufung dazukommen. Sollte der Fall sogar in die dritte Instanz gehen, kommen weitere 7.600 € hinzu.

Eigenbedarfskündigung: Anspruch auf Schadensersatz

Falls Sie im Nachhinein nachweisen können, dass die Kündigung des Mietvertrags unwirksam war, z. B. weil die Familienangehörigen doch nicht eingezogen sind, steht Ihnen Schadensersatz zu. Daher sollten Sie alle Nachweise und Dokumente gut aufbewahren. Sie können dann die Kosten für Ihren Umzug sowie die Differenz zwischen alter und neuer Miete in Rechnung stellen.

Bei Fragen auf der sicheren Seite

Sie sind sich nicht sicher, welche rechtlichen Vorgaben gelten? Wir vermitteln im Rahmen unserer Rechtsschutzversicherung kostenfrei einen Anwalt für eine telefonische Rechtsberatung – egal ob der Bereich versichert ist oder nicht.

Unsere kostenlose Hotline:
0800 81 82 100
24 Stunden

Offene Fragen? Unsere Berater helfen Ihnen gerne weiter.

Häufige Fragen

Was ist erlaubt und was nicht?

Befristungen, Mietverträge, weggefallene Kündigungsgründe: Was ist noch wichtig zu wissen, wenn es um die Aufhebung des Mietverhältnisses aufgrund einer Eigenbedarfskündigung geht?

  • Es ist möglich, im Mietvertrag schriftlich eine Kündigung wegen Eigenbedarf auszuschließen. Dann hat der Vermieter keine Möglichkeit mehr, dem Mieter aus diesem Grund zu kündigen. Dies muss jedoch schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden (BGH, Beschluss vom 24. Januar 2012, Az. VIII ZR 235/11).

  • Wenn beispielsweise die Großmutter, die in die Wohnung einziehen sollte, vor Einzug verstirbt, dann muss Ihnen Ihr Vermieter Bescheid geben. Damit ist die Begründung der Kündigung schließlich hinfällig. Wenn Sie in der Wohnung bleiben möchten, teilen Sie dies am besten Ihrem Vermieter mit.

  • Es ist möglich, dass Vermieter einen Mietvertrag nur befristen, weil sie beispielsweise bereits wissen, dass sie die Wohnung in zwei Jahren benötigen. Dann läuft der Vertrag aus und eine Eigenbedarfskündigung ist nicht mehr notwendig.

Gut zu wissen

Versicherungsthemen einfach erklärt

  • Ein Paar öffnet einen Brief und freut sich

    Die Rechtsschutzversicherung schützt Sie vor den Kosten von Rechtsstreitigkeiten. Wussten Sie, dass Sie Ihre Rechtsschutzversicherung steuerlich geltend machen können? Hier erfahren Sie alles, was Sie dazu wissen müssen.

  • Mann schiebt sein Fahrrad und schaut auf sein Smartphone

    In den meisten Leistungsbereichen der Rechtsschutzversicherung gilt eine Wartezeit. Hier lesen Sie, wie lange diese dauert, weshalb das sehr sinnvoll ist und ob die Rechtsschutzversicherung auch rückwirkend leistet.

  • Paar auf dem Sofa schauen gemeinsam in den Laptop

    Wie schreibt man eine Kündigung für die Wohnung? Bis wann muss sie den Vermieter erreichen? Hier erfahren Sie alles über die richtige, fristgerechte Kündigung von Mietverträgen.

Sicher sein beginnt mit einem Hallo

Und macht jederzeit ein gutes Gefühl. Was möchten Sie wissen?

Ein Paar beim Einzug
Entspannt mieten. Egal was kommt.

Wenn Sie als Mieter Schutz bei Konflikten mit dem Vermieter oder den Nachbarn haben möchten, bietet unsere Mieterrechtsschutzversicherung umfassenden Schutz.

Mietrechts­schutz­versicherung

Unsere Services

Direkt zu unseren Services und Kontaktmöglichkeiten

Ihre Daten und Services immer griffbereit: In unserem Kundenportal