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Wohnen
Kündigung des Mietvertrags: Form, Fristen & Recht
Wie schreibt man eine Kündigung für die Wohnung? Bis wann muss sie den Vermieter erreichen? Hier erfahren Sie alles über die richtige, fristgerechte Kündigung von Mietverträgen.
Lesedauer: 7 Minuten
Fristen & Gesetze für beide Parteien
Was gilt für Mieter, was gilt für Vermieter?
Mieter und Vermieter haben sich bei der Kündigung einer Mietwohnung an Fristen und Gesetze zu halten. Wir beleuchten, an welche genau.
Das Wichtigste auf dieser Seite:
Kündigung als MieterFristen & SonderkündigungsrechteKündigung als VermieterHäufige FragenDie Mietwohnung kündigen: Das Wichtigste auf einen Blick
Für beide Parteien gelten gesonderte Regeln, was die Kündigung angeht. Das Gesetz versucht, beide Parteien zu schützen.
- Die ordentliche Kündigung, kommt sie vom Mieter oder Vermieter, muss stets in schriftlicher Form erfolgen
- Für Mieter und Vermieter gelten unterschiedliche Kündigungsfristen
- Für Mieter gilt im Regelfall eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten
- Im Mietvertrag kann jedoch auch eine kürzere Frist vereinbart werden
- Ist das Mietverhältnis "nicht zumutbar" kann eine außerordentliche Kündigung - durch beide Seiten - vorgelegt werden. Die Begründung muss jedoch ausreichend sein
- Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vertragspartner, egal ob Mieter oder Vermieter, eingehen
- Bei einer Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht
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Kündigung des Mietvertrags als Mieter
Was gehört in ein Kündigungsschreiben an den Vermieter?
Die Kündigung kann nur in schriftlicher Form erfolgen. Heißt: Sie muss auf Papier festgehalten und unterzeichnet werden. Die folgenden Punkte sollte sie dabei enthalten, um rechtswirksam zu sein.
- Anschrift Ihres Vermieters
- Tag der Kündigung
- Adresse der Mietwohnung, idealerweise mit Stockwerk und näheren Angaben wie "Vorderhaus" oder Nummer der Wohnung
- Bitte an den Vermieter, die Kündigung zu bestätigen und einen Übergabetermin zu ermöglichen
- Ihre Unterschrift
Als Mieter müssen Sie bei einer fristgerechten Kündigung keine Begründung angeben. Der Vermieter hingegen muss seine Gründe für eine Kündigung offenlegen. Auf eine Bestätigung der Kündigung besteht seitens des Mieters jedoch kein Recht. Es empfiehlt sich dennoch, nach einer solchen zu fragen. Auch die Kündigungsform, ordentlich oder fristlos, sollte dokumentiert werden.
Tipp: Wer die Kündigung per Einschreiben versendet, der geht auf Nummer sicher.
Mieter: Gesetzliche Kündigungsfristen & Sonderkündigungsrecht
Mieter können ihre Wohnung, egal ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt, mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen – immer zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Eine fristlose Kündigung ist nur in Ausnahmefällen erlaubt.
Ordentliche Kündigung: Die Frist zum dritten Werktag des Monats einhalten
Das Kündigungsschreiben muss spätestens bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats eingehen, damit die Kündigung zum übernächsten Monat gültig ist. Dabei ist der Zeitpunkt des Empfangs für die Einhaltung der Frist entscheidend. Zum Beispiel: Bei Eingang am dritten Werktag im Juni endet das Mietverhältnis zum Ablauf des 30. Augusts.
Gibt es individuelle Kündigungsfristen?
Grundsätzlich gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Beide Parteien können im Mietvertrag jedoch eine individuelle Kündigungsfrist vereinbaren. Die Besonderheit: Sehr lange Kündigungsfristen stellen sich für Mieter oft als beschwerlich heraus, wenn irgendwann ein weiterer Umzug ansteht und eine neue Wohnung gesucht wird. Also ist die gemeinsam vereinbarte, individuelle Frist nur gültig, wenn sie kürzer als die gesetzliche Frist von drei Monaten ist.
Sonderkündigung: Kann der Mieter auf sein Kündigungsrecht verzichten?
Ja, die Option des sogenannten Kündigungsausschlusses oder Kündigungsverzichts existiert. Vermieter integrieren diesen häufig in Verträge. Der Mieter verzichtet mit der Unterzeichnung des Vertrags, sofern eine solche Klausel enthalten ist, für eine bestimmte Zeit auf sein ordentliches Kündigungsrecht. Solch eine Klausel muss allerdings für beide Seiten gelten. Sie hat keinen Einfluss auf die außerordentliche Kündigung, wenn der eingangs erwähnte wichtige Grund vorliegt.
Kündigung aufgrund Trennung: Was gilt, wenn die Beziehung zu Bruch geht?
Was passiert bei einer Trennung mit dem gemeinsamen Mietvertrag? Eine Trennung, so schmerzlich sie sein mag, ist kein Grund für eine Sonderkündigung - wie es etwa ein schwerer Mietmangel wäre. Die gesetzlich vorgeschriebene Frist von drei Monaten gilt also auch hier. Besteht ein gutes Verhältnis zum Vermieter, empfiehlt es sich eventuell, ein gemeinsames Gespräch zu suchen, um eine Lösung zu finden.
Gilt bei Tod des Mieters eine verkürzte Kündigungsfrist?
Verstirbt der Mieter, besteht ein Sonderkündigungsrecht, ja. Je nach Mietsituation kann dieses jedoch unterschiedlich aussehen. Der Tod hat keine Auswirkung auf die Rechtswirksamkeit des Mietvertrages. Das bedeutet: Eine schriftliche Kündigung ist nach wie vor notwendig.
- Alleinlebende: Hier geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Diese dürfen den Vertrag innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen, sind jedoch nach wie vor an die gesetzliche oder zwischen Verstorbenem und Vermieter vereinbarte Frist gebunden.
- Stirbt ein Mitglied einer ganzen Mietergemeinschaft, besteht das Mietverhältnis weiter.
- Lebt ein Ehepartner in der Wohnung, geht das Mietverhältnis auf diesen über.
So dürfen Vermieter die Wohnung kündigen
Vermieter: Kündigungsfristen & gesetzliche Regelungen
Vermieter dürfen den Mietvertrag laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) nicht kündigen - es sei denn, es liegt ein berechtigtes Interesse vor. Hierbei gelten jedoch ein paar Ausnahmen. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. So ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn:
- Der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat (Miete bleibt zwei Monate aus, Störung des Hausfriedens, etc.)
- Der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt - die bekannte "Eigenbedarfskündigung"
- Die Vermietung erhebliche wirtschaftliche Nachteile für den Vermieter bedeuten würde
- Vernachlässigung der Wohnung durch den Mieter
- Verzug der Mietzahlung um zwei Monate oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete
Gerade in unserem dritten Punkt muss betont werden, dass die wirtschaftlichen Nachteile wirklich erheblich sein müssen. Eine Kündigung, nur weil der Vermieter glaubt, er könne vom nächsten Mieter mehr Geld für dieselbe Wohnung verlangen, ist nicht möglich.
Diese Kündigungsfristen gelten für Vermieter
Das Gesetz schützt Mieter: Je länger jemand in der Wohnung lebt, desto länger ist die Kündigungsfrist.
| Kündigungsfrist in Monaten ... | ... nach Jahren der Miete |
|---|---|
3 | 0 bis 5 Jahre |
6 | 5 bis 8 Jahre |
9 | ab 8 Jahren |
Außerordentliche Kündigung: Wann dürfen Mietparteien fristlos kündigen?
Mieter können unter bestimmten Umständen von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Voraussetzung: Die Bedingungen des Mietverhältnisses ändern sich. Darunter fallen beispielsweise:
- Die Planung von umfassenden Sanierungen
- Die Ankündigung einer Mieterhöhung
- Wenn der Vermieter den "Gebrauch" der Wohnung nicht gewährt oder entzieht
- Wenn das Leben in der Wohnung eine Gesundheitsgefahr für den Mieter darstellt
Mieter dürfen in solchen Fällen bis zum Ende des Folgemonats kündigen und das Mietverhältnis zum übernächsten Monat beenden.
Vermieter dürfen folgende Kündigungsgründe angeben:
- Vernachlässigung der Wohnung durch den Mieter
- Verzug der Mietzahlung um zwei Monate oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete
- Störung des Hausfriedens
Unzumutbare Härte: Der Kündigung widersprechen
Der Vermieter muss den Mieter bei einer Kündigung schriftlich auf sein Widerspruchsrecht aufmerksam machen. Der Mieter darf Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung eine unzumutbare Härte bedeuten würde. In der Praxis hingen solche Fälle stets von der Bewertung eines Gerichts ab, prominente Beispiele für die unzumutbare Härte sind jedoch:
- Der Mieter findet keine angemessene Ersatzwohnung
- Eine Mieterin befindet sich in einer fortgeschrittenen Schwangerschaft
- Ein Kind steht kurz vor einem Schulabschluss und müsste nach dem Umzug die Schule wechseln
- Der Mieter ist schwer krank oder hat eine schwere Behinderung
- Der Mieter ist sehr alt und tief mit der Wohnung verwurzelt
Häufige Fragen
Ihre Fragen zur Kündigung von Mietverträgen
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Manchmal spielt das Leben anders als die Lebensplanung vorsieht. Wenn Sie bereits vor der Schlüsselübergabe oder offiziellem Einzug wieder kündigen möchten, ist das grundsätzlich möglich. Es gilt allerdings die gesetzliche Frist von drei Monaten. Einige Vermieter schließen die Kündigung vor Mietbeginn allerdings schon im Mietvertrag aus. In diesem Fall können sie erst ab Beginn des Mietverhältnisses kündigen.
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Dass der Vorschlag eines Nachmieters davon befreit, bis zum Ende der Kündigungsfrist Miete für seine Wohnung zahlen zu müssen, ist ein landläufiger Irrtum. Der Vermieter kann einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren, muss das aber nicht.
Die Lage sieht anders aus, wenn der Mietvertrag von vorneherein eine Nachmieterklausel enthält. Wer mehrere potenzielle Nachmieter vorschlägt, kann die Frist eventuell wirklich verkürzen, sollte der Vermieter sich für eine oder einen der Kandidaten entscheiden. Doppelte Miete einnehmen darf er dabei allerdings nicht: Wer vor Ablauf der Kündigungsfrist auszieht, zahlt zwar bis zu deren Ende weiter, der Vermieter darf die Wohnung jedoch nicht einfach weitervermieten und sich somit "heimlich" einen kurzen Zeitraum doppelter Mietzahlungen genehmigen.
-
Bei einer WG können mitunter komplizierte Mietverhältnisse zugrunde liegen. Ob Ihre Kündigung wirksam ist - oder überhaupt werden kann - hängt davon ab, wer der eigentliche Vertragspartner mit dem Vermieter ist.
- Sind alle Mitbewohner Vertragspartner, können Sie nur mit deren Zustimmung kündigen
- Ist ein einzelner Mitbewohner der Vertragspartner und Sie sind dessen Untermieter, geht Ihre Kündigung an den Mitbewohner - diese Konstellation ist oft die weniger problematische
Suchen Sie das Gespräch mit den Mitbewohnern so früh wie möglich - egal ob Sie selbst Vertragspartner sind oder lediglich Untermieter.
-
Unter außerordentlich wird hier eine Kündigung verstanden, die sich nicht an die vorgeschriebene Kündigungsfrist hält. Sie ist also - sehr stark vereinfacht - nicht ordentlich. In vielen Fällen, nicht immer, wohlgemerkt, bedeutet außerordentlich auch automatisch fristlos. Damit es überhaupt so weit kommen kann, muss einer der beiden Vertragspartner seine vertraglichen Pflichten verletzt haben.
-
Eine Abmahnung ist im Mietrecht so etwas wie eine "Warnung", die häufig einer Kündigung vorausgeht. Die häufigsten Gründe für eine Abmahnung durch den Vermieter sind:
- Der Mieter zahlt die Miete zu spät
- Der Mieter hält die Ruhezeiten nicht ein
- Der Mieter nimmt ohne Erlaubnis bauliche Veränderungen in der Wohnung vor
- Der Mieter lässt die Wohnung verwahrlosen
- Der Mieter nimmt ohne Erlaubnis des Vermieters Mitbewohner auf
- Der Mieter hält größere Haustiere, die der Vermieter nicht gestattet hat
- Der Mieter vermietet die Wohnung unerlaubt an Dritte weiter
Tipp: Schäden an Ihrem Besitz innerhalb der Wohnung sind mit unserer Hausratversicherung abgesichert. Die schützt zwar nicht vor dem Ärger mit dem Vermieter, wenn die letzte Party ein wenig zu laut wurde, doch vor den finanziellen Folgen des Schadens, wenn etwas zu Bruch geht.
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Mit einer Mietkaution sichert sich der Vermieter vor aus dem Mietverhältnis entstehenden Forderungen ab. Hierbei kann es sich z. B. um nicht gezahlte Mieten oder vom Mieter verursachte Wohnungsschäden handeln. Natürlich steht jedem Vermieter frei, eine Mietkaution zu verlangen oder nicht, dennoch ist sie vollkommen üblich.
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Gut zu wissen
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